Как сдать в аренду ипотечную квартиру
Собственник жилого помещения (квартиры, жилого дома) вправе сдать его внаем без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором или законом. Так, в частности, если договор ипотеки (кредитный договор, иной договор, на основании которого возникает ипотека) содержит условие о необходимости получить согласие банка на сдачу жилого помещения внаем, вначале потребуется обратиться в банк.
Порядок направления обращения для получения указанного согласия рекомендуем уточнить в конкретном банке.
Если согласие банка на сдачу жилья внаем необходимо, то при нарушении этого условия банк вправе потребовать от вас досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Для заключения договора найма вам потребуются также, в частности:
1) документы, удостоверяющие личность сторон сделки;
2) документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя (если договор заключается представителем);
3) правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности на квартиру наймодателя (например, договор купли-продажи с использованием кредитных средств);
4) свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное до 15.07.2016, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 - ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию права собственности наймодателя на квартиру;
5) документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам (если обязанность по их уплате по договору возлагается на нанимателя).
Договор найма должен содержать данные, позволяющие определенно установить сдаваемое внаем жилое помещение (адрес, кадастровый номер, площадь), а также размер и порядок внесения платы за него.
В случае возложения на нанимателя обязанности оплаты потребленных за период проживания в жилом помещении коммунальных услуг (например, за горячую и холодную воду, электроэнергию, газ) рекомендуем также указать это в договоре.
Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
При заключении договора на срок до года (краткосрочный наем) некоторые правила к договору найма не применяются, если договором не предусмотрено иное.
Например, при заключении договора на срок более года в нем должны быть указаны лица, которые будут проживать совместно с нанимателем (п. 2 ст. 677, п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Если жилое помещение сдается внаем с мебелью или иным имуществом, находящимся в нем (например, бытовой техникой), рекомендуем отразить в договоре перечень и состояние такого имущества, а также определить ответственность за его сохранность (п. 4 ст. 421, ст. 678 ГК РФ).
Целесообразно также включить в договор условие об обеспечительном платеже, который вносится нанимателем в целях обеспечения исполнения им обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора.
При отсутствии таких нарушений по окончании срока договора платеж возвращается нанимателю либо засчитывается в качестве платы за последний месяц.
Кроме того, в договоре следует указать на наличие на жилом помещении обременения в виде ипотеки.
Договор найма заключается в письменной форме и подписывается сторонами.
Выполнение обязательства по передаче жилого помещения может подтверждаться актом приема-передачи, в котором можно указать состояние жилого помещения на момент его передачи, перечень передаваемого имущества, находящегося в жилом помещении, в том числе выявленные недостатки, показания приборов учета и т.д.
Ограничение (обременение) права собственности наймодателя по договору найма, заключенному на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности на основании договора найма должно быть подано в орган регистрации прав не позднее чем через месяц со дня заключения договора.
Нарушение наймодателем, нанимателем требований к подаче в установленный срок в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации указанного выше ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение влечет наложение штрафа в размере 5 000 руб.
