Как определяется кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной по общему правилу с 01.01.2023 или до этой даты, если высший исполнительный орган госвласти соответствующего субъекта РФ примет такое решение.

Как проводится государственная кадастровая оценка земельных участков

Государственную кадастровую оценку проводят одновременно в отношении всех учтенных в ЕГРН на территории субъекта РФ участков. Исключение - случаи, когда в ЕГРН по состоянию на 1 января года проведения оценки нет отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных порядком формирования и предоставления перечней таких объектов (п. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 11 Закона о кадастровой оценке).

Процедура кадастровой оценки включает:

• принятие уполномоченным органом субъекта РФ решения о ее проведении не позднее чем за шесть месяцев до 1 января года ее проведения, формирование предварительного перечня оцениваемых объектов (ч. 1 ст. 6, ч. 7 ст. 11, ч. 10 ст. 11 Закона о кадастровой оценке);

• подготовку к проведению кадастровой оценки, в том числе формирование подведомственным органу регистрации прав федеральным государственным бюджетным учреждением (далее - ФГБУ) перечня оцениваемых объектов недвижимости (ст. 12, ч. 1 ст. 13 названного Закона);

• определение кадастровой стоимости. Ее рассчитывает бюджетное учреждение, специально созданное в субъекте РФ для ее определения в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень (ч. 1 ст. 14 указанного Закона);

• составление проекта отчета о результатах определения кадастровой стоимости и его проверку Росреестром (ч. 7, 10 ст. 14 Закона о кадастровой оценке);

• утверждение содержащихся в отчете результатов определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта уполномоченным органом субъекта РФ (ст. 15 названного Закона).

Кадастровая оценка земельных участков проводится в общем порядке, в котором оцениваются все объекты недвижимости. Если вы хотите узнать подробнее о процедуре кадастровой оценки (в том числе о том, как вы можете повлиять на ее результаты до их утверждения, ознакомиться с проектом отчета и представить свои замечания), рекомендуем воспользоваться отдельным материалом.

Обратите внимание: Очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней кадастровой оценки земельных участков, в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом госвласти субъекта РФ соответствующего решения - через два года (ч. 4 ст. 11 Закона о кадастровой оценке). Однако в 2022 г. во всех субъектах РФ такая оценка должна быть проведена без учета ограничений по периодичности ее проведения (ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Как определяется кадастровая стоимость вновь учтенных, ранее учтенных земельных участков и участков, в сведения о которых в ЕГРН внесены изменения

Кадастровая стоимость таких участков согласно ст. 16 Закона о кадастровой оценке будет определяться следующим образом. Это относится к вновь учтенным, ранее учтенным земельным участкам и участкам, в сведения о которых в ЕГРН внесены изменения, влекущие за собой изменение их кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 16 названного Закона).

Кадастровая стоимость таких земельных участков определяется по следующим правилам:

1) ее устанавливает бюджетное учреждение в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 (ч. 1 ст. 16 Закона о кадастровой оценке);

2) подведомственное Росреестру ФГБУ в течение трех рабочих дней после внесения сведений о таких участках в ЕГРН формирует и направляет их в бюджетное учреждение в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости (ч. 2 ст. 16 названного Закона);

3) по общему правилу в течение 10 рабочих дней со дня получения сведений от подведомственного Росреестру ФГБУ бюджетное учреждение определяет кадастровую стоимость (ч. 4 ст. 16 указанного Закона);

4) по результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости в форме электронного документа, включающий в том числе систематизированные сведения о ее определении (ч. 6 ст. 16 указанного Закона);

5) бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней после определения кадастровой стоимости размещает этот акт на своем сайте в Интернете и направляет его в Росреестр для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН и включения в Фонд данных государственной кадастровой оценки (ч. 7 ст. 16 Закона о кадастровой оценке). Датой определения кадастровой стоимости этих участков признается дата внесения сведений в ЕГРН соответственно о вновь учтенных земельных участках, ранее учтенных участках и внесения изменений в сведения ЕГРН об участках, повлекших за собой изменение их кадастровой стоимости (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

Обратите внимание: Росреестр в своем Письме от 22.12.2021 N 15-01375/21@ указал, что в случае составления акта об определении кадастровой стоимости, предусмотренного ч. 6 ст. 16 Закона о кадастровой оценке, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, направляет такой акт в ФГБУ для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН и в орган регистрации прав для реализации полномочий, установленных ст. ст. 9 и 23 названного Закона.

Как определяется кадастровая стоимость земельных участков в результате исправления ошибок либо ее оспаривания

Кадастровая стоимость, установленная в соответствии с Законом о кадастровой оценке, может быть определена заново также в следующих случаях:

1) при исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (в том числе при обращении за разъяснениями об определении кадастровой стоимости).

По итогам исправления ошибок бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня их исправления направляет (ч. 20 ст. 21 Закона о кадастровой оценке):

- сведения о новой кадастровой стоимости - в уполномоченный орган субъекта РФ для внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Сведения вносятся в акт в течение 20 рабочих дней со дня их поступления. В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу акта, которым вносятся соответствующие изменения в названный акт, этот орган направляет его копию (включая сведения о датах его официального опубликования и вступления в силу), а также сведения об основаниях внесения таких изменений в отношении каждого объекта недвижимости в орган регистрации прав (ч. 6 ст. 15 названного Закона);

- акт об определении кадастровой стоимости - в орган регистрации прав, если исправлена ошибка в отношении кадастровой стоимости вновь учтенного, ранее учтенного земельного участка либо участка, в сведения о котором в ЕГРН внесены изменения, когда они влекут изменение его кадастровой стоимости. Сведения о новой кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН в течение 15 рабочих дней, за исключением случаев, когда внести их невозможно (ч. 1 ст. 34 Закона о госрегистрации недвижимости).

Обратите внимание: Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности, исправляются с учетом установленных особенностей;

2) при оспаривании кадастровой стоимости в комиссии или суде. Так, при ее оспаривании в комиссии в течение пяти рабочих дней со дня принятия комиссией решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в орган регистрации прав и бюджетное учреждение направляются копия самого решения и отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 1, 19 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Необходимо учитывать, что при рассмотрении дел о таком оспаривании рыночная стоимость устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

Сведения о кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в таком порядке, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению соответствующих споров подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Важно! Оспаривать кадастровую стоимость необходимо (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)):

• по Закону об оценочной деятельности - если кадастровая стоимость определена в старом порядке по этому Закону. При ее оспаривании в комиссии и (или) в суде нужно учесть ряд особенностей;

• по правилам ст. 22 Закона о кадастровой оценке - если кадастровая стоимость установлена после 1 января 2017 г. в рамках государственной кадастровой оценки по указанному Закону. Это правило применяется при условии, что субъект РФ не перешел на новый порядок признания кадастровой стоимости;

• по правилам ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке (независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость участка) - если она определена в субъекте РФ, который перешел на новый порядок признания кадастровой стоимости.

Как устанавливается кадастровая стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости

Важно! По общему правилу определение кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости в порядке, определенном ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, возможно с 01.01.2023.

До 01.01.2023 устанавливается переходный период. В этот период кадастровая стоимость участка в отдельном субъекте РФ может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости, только если высший исполнительный орган госвласти субъекта принял решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ). Если в субъекте оно принято, с указанной в нем даты (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ):

• ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке применяется в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

• ст. 22 Закона о кадастровой оценке не применяется;

• споры о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ не рассматриваются.

В течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения - до завершения переходного периода), в субъекте РФ (п. 2 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ):

• не применяются положения ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке;

• отчет об оценке рыночной стоимости, прилагаемый к заявлению об оспаривании в соответствии с ч. 9 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, подлежит составлению исключительно в форме электронного документа.

Заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданные до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом госвласти субъекта РФ решение не принималось, рассматривают по правилам ст. 22 Закона о кадастровой оценке (ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Бюджетное учреждение может установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц (например, юрлица, если такая стоимость затрагивает его права или обязанности) в следующем порядке (ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке):

1. Заявление подается в бюджетное учреждение или МФЦ в период с даты постановки участка на государственный кадастровый учет до даты снятия его с учета, но в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена его рыночная оценка и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке такой стоимости. Этот отчет должен быть составлен на электронном носителе в форме электронного документа и содержать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на участок (ч. 2, 3, 5 - 7 ст. 22.1 указанного Закона).

При заполнении заявления руководствуйтесь формой, приведенной в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 06.08.2020 N П/0287, и Требованиями к порядку его заполнения.

Заявитель подает заявление лично, или по почте с уведомлением о вручении, или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет (включая портал государственных и муниципальных услуг). Если заявление подает представитель, к нему должна быть приложена удостоверенная в соответствии с законодательством РФ доверенность (ч. 3, 5 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке).
2. Заявление возвращают без рассмотрения, если (ч. 8 ст. 22.1 названного Закона):

• к нему не приложен соответствующий установленным требованиям отчет;

• оно подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка земельного участка и которая указана в отчете;

• отчет составлен лицом, которое на дату его составления или на день поступления заявления являлось работником бюджетного учреждения, в которое заявление подано.

3. Заявление подлежит рассмотрению в течение 30 календарных дней со дня его поступления (ч. 10 ст. 22.1 указанного Закона).

4. В установлении кадастровой стоимости в размере рыночной будет отказано, если использованы неполные и (или) недостоверные сведения, допущены расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат ее определения, нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета (п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке).

5. В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав его копию, а также отчет, представленный с заявлением (ч. 14 ст. 22.1 указанного Закона).

Рыночная стоимость определяется на дату, указанную сторонами договора на проведение рыночной оценки (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

Решение бюджетного учреждения может быть оспорено заявителем в суде. В связи с этим Росреестр рекомендовал направлять копию указанного решения в адрес заявителя в течение пяти рабочих дней со дня его принятия (Письмо Росреестра от 20.05.2021 N 13/1-3699-АБ/21).

Одновременно в суд может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Если решение об отказе в установлении рыночной стоимости будет признано незаконным, учреждение обязано в течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда принять решение об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости по соответствующему заявлению (ч. 15, 16 ст. 22.1 указанного Закона).

Важно! Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может оспорить в суде орган местного самоуправления либо орган госвласти гг. Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, если участок не находится в собственности муниципального образования либо города федерального значения, но расположен на соответствующей территории. Эта возможно, если по заявлению собственника участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, в связи с чем могут быть затронуты права и законные интересы муниципального образования либо города федерального значения (ч. 17 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке).