Что такое кадастровая стоимость и для чего она применяется
Кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате государственной кадастровой оценки. В отдельных случаях она определяется и вне этой оценки (например, если кадастровая стоимость была оспорена). Такая стоимость необходима, в первую очередь, для целей налогообложения. Также она используется в иных целях, установленных законодательством, например для расчета арендной платы за публичный земельный участок.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость - это установленная в процессе государственной кадастровой оценки стоимость объекта недвижимости. Она определяется методами массовой оценки, а при невозможности использовать эти методы - индивидуально для объекта в соответствии с законодательством (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, ст. 3 Закона об оценочной деятельности, Вопрос-Ответ Росреестра).
Вне процедуры кадастровой оценки такая стоимость может быть установлена в следующих случаях (ст. ст. 16, 21, 22 Закона о кадастровой оценке, ст. 3 Закона об оценочной деятельности):
• при определении кадастровой стоимости вновь учтенных, ранее учтенных объектов, а также учтенных в ЕГРН объектов, если изменены их характеристики;
• оспаривании кадастровой стоимости;
• исправлении ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости.
Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость
Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом не учитываются имущественные права на данный объект, кроме права собственности.
Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336).
Рыночная стоимость в свою очередь - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ее определяет оценщик по общему правилу на основании договора на проведение оценки (ст. ст. 3, 4, 9 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, кадастровая стоимость и рыночная стоимость недвижимости - это два разных понятия и две разные величины. Кадастровая стоимость не является рыночной стоимостью, но механизм ее определения предполагает, что она должна быть максимально приближена к ней.
При этом кадастровая стоимость может быть оспорена либо установлена по вашему заявлению в размере рыночной стоимости в порядке ст. ст. 22, 22.1 Закона о кадастровой стоимости.
Для чего применяется кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона о кадастровой оценке). Например, она необходима:
1) для целей налогообложения:
- для земельных участков она является налоговой базой по земельному налогу (п. 1 ст. 390 НК РФ);
- отдельных объектов недвижимости (например, административно-деловых и торговых центров, помещений в них) - базой по налогу на имущество организаций (п. 2 ст. 375 НК РФ);
2) определения арендной платы за земельный участок, который находится в публичной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ);
3) определения цены при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ).
